Poradniki • Zakup nieruchomości
Jak kupić mieszkanie bez prowizji – poradnik krok po kroku
Kupno mieszkania bez prowizji jest możliwe, jeśli trafisz na ofertę od właściciela albo sprzedający pokrywa koszty pośrednictwa. Poniżej masz prostą checklistę, dzięki której unikniesz najczęstszych pułapek.
✓
Ogłoszenia od właściciela
Szukaj ofert bezpośrednich i dopytuj o status ogłoszeniodawcy.
🔎
Weryfikacja KW
Sprawdź księgę wieczystą: właściciela, hipoteki, służebności.
💸
Realne koszty zakupu
Brak prowizji nie usuwa kosztów notarialnych, PCC i wpisów.
1) Znajdź ofertę „bez prowizji” i potwierdź, kto sprzedaje
- dopytaj wprost: czy sprzedający jest właścicielem (lub ma pełnomocnictwo),
- sprawdź, czy ogłoszenie nie jest „podpięte” pod biuro (czasem jest to ukryte),
- poproś o podstawowe dane do weryfikacji: numer księgi wieczystej, adres, udział w gruncie.
Tip: jeśli ktoś unika odpowiedzi o prowizji lub KW — odpuść.
2) Sprawdź księgę wieczystą (KW)
W KW zwróć uwagę szczególnie na:
- Dział II – kto jest właścicielem,
- Dział III – roszczenia i ograniczenia (np. służebność),
- Dział IV – hipoteka (czy jest, na jaką kwotę, na czyją rzecz).
3) Policz koszty, których nie da się ominąć
- taksa notarialna + wypisy (zależy od ceny),
- wpis do KW (własność, hipoteka),
- PCC 2% – najczęściej przy rynku wtórnym (w typowych przypadkach),
- opcjonalnie: koszt rzeczoznawcy / kredytu / ubezpieczeń (gdy finansujesz kredytem).
Brak prowizji daje oszczędność, ale finalnie liczy się całkowity koszt zakupu.
4) Negocjuj – masz lepszą pozycję niż przy pośredniku
- zaproponuj cenę w oparciu o podobne oferty w okolicy,
- ustal, co zostaje w mieszkaniu (AGD, zabudowa),
- spisz termin wydania lokalu i rozliczenie mediów.
5) Umowa i bezpieczeństwo transakcji
- Przygotuj umowę przedwstępną (albo rezerwacyjną) z jasnymi terminami.
- Ustal, jak przekazujesz zadatek/zaliczkę i kiedy jest zwrot.
- Finalizuj zakup u notariusza (akt notarialny).
- Zadbaj o protokół zdawczo-odbiorczy i rozliczenie liczników.
FAQ
Czy „bez prowizji” zawsze oznacza brak kosztów?
Nie. Odpada prowizja pośrednika, ale zostają koszty notarialne, wpisy do KW i często PCC przy rynku wtórnym.
Jak najprościej zweryfikować sprzedającego?
Poproś o numer księgi wieczystej i porównaj dane właściciela z dokumentem tożsamości przy podpisywaniu umowy.
Czy warto podpisywać umowę przedwstępną?
Tak, jeśli jasno określa terminy, cenę, zadatek oraz warunki odstąpienia. To porządkuje proces i zmniejsza ryzyko.